En el condado de Miami-Dade, el inventario activo de viviendas por debajo de los $400,000 a fines de mayo de 2025 representaba solo el 3% del inventario total activo (aunque ligeramente superior al 2% de participación de hace un año). Los precios han bajado, pero aún están un 54% por encima de donde estaban en 2020. Las altas tasas de interés, la subida en los costos de seguros y expensas tras el derrumbe del edificio de Surfside, y la caída en la rentabilidad y la inversión internacional son algunos de los condimentos que han cambiado drásticamente un mercado que venía hirviendo durante años. Miami se congeló. Según el último informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios (realtors) de Miami, las ventas de condominios en el condado de Miami-Dade cayó en mayo un 25% respecto al mismo mes del año pasado, mientras que en Broward (su vecino que abarca la zona de Fort Lauderdale) cayó un 24%. En casas, el parate fue algo menor: 14.9% y 11.5%, respectivamente en cada zona. La estadística no incluye nuevas construcciones, que han tenido una performance mejor que los usados. A nivel estatal, según la asociación Florida Realtors, las ventas de departamentos cayeron un 20% interanual mientras que las casas un 6%. Como contrapartida, el inventario de condominios en Miami viene subiendo. En mayo había a la venta un 39.5% más departamentos que en 2024, aunque el total aún está significativamente por debajo del nivel previo a la pandemia. El inventario de condominios en Miami (13,192 unidades) es un 16.9% inferior al de mayo de 2019 (15,893). Mientras el suministro de casas es de 6.6 meses, para condominios existentes es de 14 meses, lo que señala un mercado favorable para los compradores. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores se sitúa entre seis y nueve meses de inventario. “Los precios rondan los del 2022, pero aún están un 54% por encima de donde estaban en 2020. El declive varía según las áreas. El precio medio de una casa en Florida bajó en 13 de 22 áreas metropolitanas. En la categoría de condominios y townhouses (casas adosadas), la disminución de precios empezó en julio del año pasado. Esa tendencia continuó en las cifras más recientes, con el precio medio de venta a nivel estatal en esta categoría cayendo un poco más del 6%. Aun así, ese valor sigue siendo un 54% más alto que en 2020”, escribe en su último informe de la Asociación de Realtors de Florida, el economista Jefe, Brad O’Connor. Es que las propiedades siguen altas, sobre todo en el sur del Estado. En el condado de Miami-Dade, el inventario activo de viviendas por debajo de los $400,000 a fines de mayo de 2025 representaba solo el 3% del inventario total activo (aunque ligeramente superior al 2% de participación de hace un año); en Broward, un 8%; y en el condado de Palm Beach, un 14%. Las condiciones siguen siendo competitivas para las viviendas unifamiliares con precios de $400,000 o menos, con apenas tres meses y medio de inventario en Miami-Dade y cuatro en Broward. En cambio, las viviendas valuadas en un millón de dólares o más ahora representan la mayor proporción de listados activos en el condado de Miami-Dade (41%) y Broward (29%), aunque estos porcentajes han disminuido en comparación con el año anterior. Daniel Rutois, broker de Rutois International Realty, anticipó la caída de precios en la última entrevista con LA NACION en 2022. “El que vendió en aquel entonces hizo en estos años un 30% de retorno, porque pusieron ese dinero al 5% anual que en tres años fue un 15%, mientras que me animo a decir que algunos condominios y zonas han perdido del 15% y hasta un 25% de su valor. Las casas individuales han bajado menos. Personalmente nunca había visto un mercado para abajo por tanto tiempo prolongado. Hemos tenido en 2008 bajas importantes pero nunca había visto una baja y una estabilidad descendente tan continua. Llevo más de 30 años en este negocio, es la primera vez que cuesta vender propiedades en tanto tiempo prolongado, llevamos dos o tres años así”, sintetiza. Una de las razones del parate, acuerdan todos los especialistas, son las altas tasas de interés. “El americano no está vendiendo propiedades porque hoy el 80% tiene una hipoteca con una tasa que está entre el 3% y 5% anual. Esa gente no quiere vender su casa para comprar otra y pagar el 7%. Esa es la razón por la que el local no vende tan seguido sus propiedades y no se está mudando”, explica Rutois. Desde la Asociación de Realtors de Florida lo avalan con números. Los niveles de inventario han seguido aumentando de forma muy constante desde que las tasas hipotecarias comenzaron a subir rápidamente en 2022. A nivel estatal, sin embargo, “hubo solo 156 viviendas unifamiliares más a la venta al final de mayo en comparación con el final de abril. Eso representa un aumento mensual de apenas el 0,1%. Es un crecimiento significativamente más lento en el inventario de viviendas unifamiliares”, cuenta O’Connor, lo que habla de poca gente queriendo vender. El congelamiento viene de años calientes. “En condominios hubo un fuerte aumento postpandemia. De 2020 a 2022 hubo aumento de precios de entre el 35% y 50%. Había muchísima demanda, mucha competencia y mucho ingreso de inversores extranjeros. Los condos siempre fueron más buscados por los inversores porque el precio es más bajo. A partir de 2023 y 2024 se fueron estabilizando, donde más bajaron fueron unidades de lujo, empezó a haber sobreoferta de propiedades, y en 2024 se fueron acomodando para abajo. Diría que los precios cayeron de un 5% a 10% respecto a 2022”, sintetiza Sebastián Golitz, broker inmobiliario de ESA Reality Inc. Las cifras, no obstante, varían enormemente en el polarizado inventario de viviendas del sur de Florida. La zona es el primer factor, y el tipo de unidad el segundo: no es lo mismo los condominios antiguos y problemáticos a las atractivas construcciones nuevas. Además del incremento en las tasas hipotecarias que se duplicaron según Golitz, otra